Verjährungsfristen sind ein Kapitel für sich im deutschen Recht. Für nahezu jedes Rechtsgebiet gibt es eine Frist, nach deren Ablauf noch nicht geltend gemachte Ansprüche abgelaufen sind – so auch im Mietrecht. Im folgenden Mietrechtsfall war eine diesbezügliche Sonderregelung das entscheidende Zünglein an der Waage. Und dieses Zünglein brachte erst der Bundesgerichtshof (BGH) ins Spiel, der daher auch zwangsläufig auf der Seite des klagenden Vermieters war.
Es ging um eine seit dem Jahr 1981 vermietete Wohnung im vierten Obergeschoss. Zu Beginn des Mietverhältnisses hatten die Mieter das ursprünglich mit Holzdielen ohne Fußbodenentwässerung versehene Badezimmer mit einem Fliesenfußboden nebst Bodenabfluss ausgebaut. Die Arbeiten wurden jedoch nicht fachgerecht ausgeführt, da eine Abdichtung unterhalb der Fliesen fehlte. Über 30 Jahre später drang Wasser durch die Badezimmerdecke der darunter liegenden Wohnung im dritten Obergeschoss. Im Zuge der Schadensaufnahme wurde folglich festgestellt, dass die Decke einsturzgefährdet sei, da mehrere Deckenbalken durch über Jahre eingedrungene Feuchtigkeit beschädigt worden seien. Die Eigentümer verlangten nun von den Mietern knapp 40.000 EUR. Die Mieter hingegen meinten, die Forderung sei verjährt.
Das sah zwar die Vorinstanz ebenso – der BGH jedoch verwies die Angelegenheit genau dorthin zurück. Denn die Ansprüche waren durchaus nicht verjährt. Schließlich besteht im Mietrecht die vorrangige Sonderregelung in § 548 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch. Eine Verjährung von Ansprüchen kann demnach nicht vor Rückgabe der Mietsache beginnen.
Hinweis: Die Verjährung von Ansprüchen im Mietverhältnis beginnt also erst mit der Rückgabe der Sache, also spätestens mit dem Auszug. Das sollten Mieter, die nicht fachgerechte Arbeiten in der Mietwohnung durchgeführt haben, stets berücksichtigen.
Quelle: BGH, Urt. v. 31.08.2022 – VIII ZR 132/20
